Dordrecht

Beste nieuwe Woningwethouder van Dordrecht,


vanuit onze actieve informatiebehoefte hebben wij u het volgende mede te delen:


Uit onderzoek blijkt dat in Nederland het aanbod aan kantoorruimte als percentage van de voorraad 16% bedraagt. Voor de Drechtsteden is dit 25% en dit staat voor 77000 m2 leegstand van de in totaal 307.000 m2. We hebben alvast 2 vragen;

1. gaat u het ‘eenvoudige’ onderzoek waarover de verslaglegging per collegebrief 21 april 2005 nog over laten doen door een iets grondiger onderzoek?
2. Gaat u de uitkomsten van dat onderzoek ook betrekken in de overwegingen die u gaat maken ‘medio 2006’ betreffende het Maasterras?

Om u alvast op weg te helpen bieden wij u hierbij het volgende overzichtje aan:

1999 – In de bespreking van het “Bestemmingsplan Schil West” werd al stilgestaan bij de kantorenleegstand in relatie tot kantoornieuwbouwplannen. PvdA wethouder Sas denkt dat het met de leegstand wel meevalt en dat er hooguit sprake is van wat frictieleegstand. Een raadslid; “..op dit punt is ook een notitie toegezegd die wij nog niet hebben gekregen… “


2001 (1e druk 1997) - In tweede uitgave van de publicatie “Scenariostudie Drechtsteden 2030” van het Project Drechtsteden, een gezamenlijke initiatief van de gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, ’s Gravendeel, Heerjansdam, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht en startte in het voorjaar van 1996 ter versterking van de drechtstedelijke samenwerking en verbetering van de economische positie is nog sprake van de belangrijke ontwikkeling dat naast de groei van de kenniseconomie, de tertiaire sector, steeds minder ruimte vraagt per werknemer. “Bovendien zijn kantoren steeds minder gebonden aan een vestigingplaats.”


2003 (18 november) – In het document “Verdichting Zuidvleugel” uitgebracht in opdracht van de Provincie Zuid-Holland wordt ook gewezen op diverse vormen van leegstand; “Verschillende mogelijkheden kunnen zich hierbij voordoen (zoals bijv, tijdelijk leegstaande scholen, schouwburgen, zwembaden, overheidsgebouwen of andere complexen), maar de meest concrete is hierbij de (bijna permanente) frictieleegstand van kantoren.”


November 2003 - in het “Eindrapport Herstructureringsproblematiek op bedrijventerrein”, opgesteld door het programmabureau voor Economische Ontwikkeling Dordrecht – Drechtsteden staat: “Ten slotte is er vrij veel leegstand op het bedrijventerrein. Op zich hoeft dit geen probleem te zijn. Zo is frictie leegstand juist goed voor de doorstroming, voor de economische dynamiek. Leegstand vormt wel een probleem indien sprake is van structurele leegstand. Op Dordtse Kil I is in een aantal gevallen duidelijk sprake van structurele leegstand. Hierbij gaat het meestal om mengvormen van bedrijfshal met een deel kantoorruimte. In het algemeen gaat het om de iets kleinere kavels. In vierkante meters uitgedrukt valt het probleem dan misschien mee, een dergelijke ontwikkeling heeft wel degelijk negatieve effecten op de ontwikkeling van het gehele terrein. “


Er wordt in het zelfde rapport ook gewaarschuwd voor de dreigende toename voor groeiende structurele leegstand; (blz 28) “..Een derde actie heeft betrekking op het aanpakken van de structurele leegstand. Aangezien het private panden / kavels betreft zal de gemeente deze situatie in nauw overleg met de eigenaren aan moeten pakken. Wanneer de structurele leegstand toeneemt kan dit leiden tot downgrading van activiteiten. Hoewel dit nog niet zichtbaar is dreigt dit wel. Het is van groot belang of de eigenaar een lange termijn doel heeft met het vastgoed. Indien gemeente en eigenaren niet tot gezamenlijke afspraken kunnen komen over de staat van onderhoud en uitstraling van leegstaande panden, zal de gemeente een actievere rol moeten overwegen.” Vooral een wakkerdere en creatievere rol lijkt aan te bevelen.. (red.)


2004 juli - In de Tweede Kamer brief van Minister Dekker over studentenhuisvesting komen herbestemming van kantoren en voorstellen tot ondersteunende wetswijzigingen ook nadrukkelijk aan de orde. Tot met de aanbeveling voor lokale actieplannen. Hoewel Dordrecht (nog) niet te boek staat als een studentenstad lijkt een ambitie om dit alsnog te worden is alvast een eerste aanbeveling die we de Dordtse Economische Adviesraad in overweging geven. Kantoorgebouwen kunnen zowel verbouwd worden tot woonruimte als tot schoolgebouw…


26 januari 2005 – Motie over herbestemming van kantoren door SP-Statenlid Peter Romijn wordt aangenomen.


21 april 2005 – Wethouder Kamsteeg deed in antwoord op een motie van beter voor dordt de toezegging om een onderzoek te doen naar de mogelijkheden van herbestemming van kantoren in Dordrecht. Het College gaf de gemeenteraad antwoord waarin de resultaten van een “eenvoudig” onderzoek bekend gemaakt werden. Zij komen tot de volgende vaststellingen:

1. Een inhaalslag (??), waarbij in de komende 20 jaar een verdubbeling van het aantal m2 kantooroppervlak wordt gerealiseerd, is noodzakelijk om de achterstand ten opzichte van regio's als Breda, Arnhem, Amersfoort en Eindhoven enigszins goed te maken. Dit impliceert op termijn een uitbreiding van het kantorenprogramma in Dordrecht
   en de regio, o.a. met (bovenregionale) locaties als Amstelwijck en Spoorzone.
2. 2. De leegstand in 2003 landelijk bedraagt 10,3%; er wordt een stijging naar 12% verwacht. (inmiddels is dit 16%!) In Dordrecht is de leegstand op dit moment circa 12%, ofwel 32.572 m2 (peildatum 1 oktober 2004). Dit is zondermeer fors. In het Centrum bedraagt de leegstand 22.997 m2. Tot 2010 wordt overigens een uitbreiding van de vraag verwacht naar kantoorruimte van 65.000 m2. ( waar deze verwachting op gebaseerd is blijft onduidelijk en staat haaks op bevindingen na lezing van kantoormarktonderzoek in andere steden in Zuid Holland. Ook wordt niet gerept van de concurrentie van de even lege maar veel lager geprijsde Brabantse kantoren. (red.). )
3. 3. Een zekere leegstand is bovendien van belang/noodzakelijk voor de (tijdelijke) verplaatsing of nieuwe vestiging in stad of regio, de zogenaamde frictieleegstand. Dit overaanbod is noodzakelijk om tijdig te kunnen inspringen op de (tijdelijke) frictie tussen vraag en aanbod van kantoorruimte. ( Er wordt wijselijk geen onderscheid gemaakt in frictieleegstand en structurele leegstand. Ook wordt niet vermeld met dat een acceptabele leegstand, de zgn frictieleegstand, slechts 5% bedoeld wordt. Waarmee maar gezegd is dat de leegstand in Dordrecht tweeënhalf keer groter is dan wat frictieleegstand genoemd mag worden.
4. 4. Momenteel werkt Dordrecht in opdracht van Regio Drechtsteden aan een regionaal kantoren prioriteringsprogramma, ter voorkoming van een overaanbod van kantoren in de komende jaren. Op die manier wordt ingespeeld op de ontwikkelingen in de markt.

In het bijgevoegde rekenvoorbeeld "Voor 3 locaties met leegstand, samen ruim 6.800 m2, zijn voorbeeldberekeningen uitgevoerd, i.c. de Rozenhof 33 (verzamelgebouw), Spuiboulevard 200 en Kilwijkstraat 2. Daaruit blijkt dat de transformatie van bestaande kantoorruimte naar woonruimte in de meeste gevallen niet realistisch blijkt. De huidige eigenaar van de Rozenhof heeft dit op grond van eigen onderzoek ook al geconcludeerd. De belangrijkste factoren zijn de huurprijzen voor bedrijfsruimte en de omvangrijke investeringen die voor het omzetten van bedrijfsruimte in woningen nodig zijn.


Het rapportje concludeert:
“Op dit moment is de vraag uit de markt naar kantoorruimte beperkt. Een situatie die overigens niet alleen in Dordrecht aan de orde is, maar ook geldt voor andere c.q. vergelijkbare steden en regio's in Nederland. Het is echter van belang om een omvangrijk en gedifferentieerd aanbod aan locaties te hebben op het moment dat de vraag aantrekt, om zodoende maximaal te profiteren van het herstel van de economie. Uiteraard is het moeilijk om in te schatten wanneer dit economische herstel daadwerkelijk optreedt. Maar dit is per definitie een probleem bij niet in te schatten toekomstinformatie…...“
Deze laatste twee vaststellingen horen wat ons betreft tot de meest wijze woorden uit het hele ‘eenvoudige’ onderzoek.


Kamerbrief 16 juni 2005 over de aanpak van leegstand, de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte en de ombouw van kantoren tot woonruimte.


Ondertussen gaan de plannen voort voor het Maasterras (voorheen Spoorzone ). Daar wil men tot zo,n 200.000 m2 kantoorruimte gaan realiseren.


In het document ‘meest gestelde vragen, te lezen op de website van het Drechtstedenbestuur staat ondermeer:

• - Is er niet veel te weinig vraag naar nieuwe kantoren? Antwoord: “De vraag naar kantoren wisselt. Het is inderdaad zo dat er op dit moment weinig vraag is naar kantoren waardoor veel, vooral oudere, kantoren leegstaan. De verwachting is dat dit de komende jaren gaat veranderen. Voor 2007 bijvoorbeeld verwacht men dat de vraag weer zal aantrekken. Omdat het Maasterras pas over 20 tot 25 jaren wordt gerealiseerd is niet de huidige vraag maar de verwachte vraag in de toekomst bepalend. “
• Is het zeker dat de plannen voor het Maasterras worden uitgevoerd? Antwoord: “Nee, medio 2006 beslissen de gemeenteraden van Zwijndrecht en Dordrecht en Bureau Drechtsteden of de plannen voor het Maasterras daadwerkelijk worden uitgevoerd.”

Wij laten ons erg graag op de hoogte brengen van de onderbouwing van eventueel ook bij u aanwezige optimistische toekomstverwachtingen omtrent de kantorenmarkt in de Drechtsteden.
Mocht u behoefte hebben aan verdere onderzoeksondersteuning laat u het dan weten? Wij zullen u graag helpen.

Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geinformeerd.


Met vriendelijke groeten
namens Webredactie ism Werkgroep Huisvesting SP Dordrecht
Michael van Pijlen en Mario Popma